املاک توقف خرید فروش رهن اجاره

 پاسخ این پرسش در غالب موارد و بر اساس تحقیق میدانی از این گروه خریداران، در یک موضوع مشترک خلاصه می‌شود و آن،‌ «فریب خوردن از اسم محله» است. نیتی –احساس پشیمانی- از معاملات خرید مسکن به این شکل، عمدتا برای خریداران دارای سابقه مالکیت قبلی یا همان کسانی که با این نوع معامله ملکی، محل ست را به اصطلاح، تبدیل به‌احسن می‌کنند، رخ می‌دهد. این مورد برای خانه اولی‌ها خیلی به ندرت اتفاق می‌افتد. اما ماجرای اسامی فریبنده در بازار مسکن تهران که باعث پشیمانی سریع خریداران مسکن می‌شود چیست؟

جست‌وجوگران در بازار خرید آپارتمان، در گام اول دست به انتخاب محله می‌زنند و بعد از آن است که برای مشاهده فایل‌ها و اطلاع از قیمت‌های پیشنهادی، گام‌های بعدی را برمی دارند. نقطه فریب اسامی برخی محله‌ها در شهر تهران –محله‌هایی با پهناوری قابل‌توجه، معابر فراوان و تراکم واحد مسی بالا نسبت به محله‌های غیرمشهور شهر- زمانی شکل می‌گیرد که متقاضی خرید، همه قسمت‌های جغرافیایی محل مدنظر خود را «دارای وضعیت یکسان» تصور می‌کند. منظور از وضعیت محله، مجموعه‌ای از شرایط ستی شامل دسترسی‌ها، سطح خدمات شهری، عرض معبر منتهی به ساختمان، تراکم خودروهای پارک شده در خیابان، فاصله از مراکز تجمع و شلوغی همچون مدرسه،‌ سن ساختمان‌های مسی مجاور، شدت ساخت و سازهای مجاور و میزان تردد خودرو در خیابان‌های اطراف است.  محله‌ای در تهران وجود ندارد که قسمت‌های مختلف آن، وضعیت یکسان با یکدیگر داشته باشد! اما آنچه باعث فریب خوردن از اسم محله و در نتیجه «نگاه یکسان متقاضیان خرید خانه به قسمت‌های آن محله» می‌شود، در اکثر موارد، «نزدیکی قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسی در نقاط مختلف آن محله» است. فاصله خیلی اندک سطح قیمت آپارتمان‌ها در خیابان‌هایی که متقاضیان خرید خانه در یک محله، جست‌وجو می‌کنند باعث این تصور اشتباه می‌شود. این خطای تشخیص و پشیمانی (نیتی)، در مناطق گران‌قیمت شهر، بیش از سایر مناطق رخ می‌دهد.

یکی از نتایج تحقیقات میدانی در این‌باره نشان می‌دهد: محله سعادت‌آباد تهران در منطقه ۲ که در گروه محله‌های گران‌قیمت طبقه‌بندی می‌شود، به لحاظ «وضعیت قسمت‌های محله‌ای»، با فراز و نشیب قابل‌توجهی روبه‌رو است به این معنا که این محله از پایتخت را می‌توان به حداقل ۴ قسمت جغرافیایی تقسیم‌بندی کرد به گونه‌ای که موقعیت ستی و میزان راحتی ساکنان در هر یک از قسمت‌ها با دیگری، تفاوت قابل‌توجهی دارد. اما در نگاه اول به این محله، غالب افراد تصور می‌کنند هر نقطه از آن شبیه نقطه دیگر است و تفاوت چندانی با هم ندارند. در همین محله، قیمت زمین در قسمت مرغوب حدود ۴۰درصد گران‌تر از قسمت نامرغوب است.

 مهدی سلطان محمدی گفت: به این ترتیب دلیل اصلی افزایش شدید قیمت مسکن نه فقط افزایش قیمت تمام شده که فاصله عرضه از تقاضا در اثر نبود سرمایه گذاری مناسب در این سال ها بوده است.

او با هشدار نسبت به اینکه در حال حاضر نیز سرمایه گذاری مسکن به میزان کافی نیست، گفت: میزان رشد سرمایه گذاری در حوزه مسکن در این دوره زمانی به رغم رشد شدید قیمت ها بین ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است.

وی ادامه داد: به این ترتیب می توان نتیجه گرفت فاصله میزان عرضه همچنان با تقاضا حفظ شود که این اتفاق خود مانعی بر سر راه متعادل شدن قیمت مسکن تلقی می شود.

مصرف کننده واقعی کجاست؟

وی با اشاره به اینکه رشد شدید قیمت مسکن، این کالا را از دسترس مصرف کننده واقعی خارج کرده است، ادامه داد: بسیاری با تسهیلات کنونی و سطح درآمدها توان خرید مسکن را ندارند، به عبارت دیگر دوره خرید مسکن طولانی تر از گذشته شده است و همین امر سبب می شود بسیاری از کسانی که به مسکن مناسب دسترسی ندارند، در همین شرایط باقی بمانند.

او گفت: از سوی دیگر کسانی را داریم که با هدف سرمایه گذاری وارد این بازار می شوند و به ناتوانی مالی طبقه ای که گفتیم دامن می زنند چرا که خانه های دوم و سوم را می خرند تا از آن کسب درآمد کنند و بخش مهمی از به هم ریختگی بازار مسکن  را سرمایه های سرگردان رقم زده اند.

این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: در این وضعیت معلوم است ت های نادرست اقتصادی موجبات شکل گیری چنین وضعیتی را فراهم آوده است. ارز دو نرخی، رانت موجود در اقتصاد را در اختیار عده ای خاص قرار می دهد و قوانین نیز در خدمت کسانی است که کار کمتر می کنند و پول بیشتر دارند.

سلطان محمدی گفت: دلیل این مدعا وضعیت حاشیه شهرها و مناطق خوش آب و هوای ویلانشینی است که قیمت املاکشان با بعد متعارف حقوق و دستمزد و درآمد هیچ همخوانی ندارد.

به گزارش ملک رادار با وجود کاهش تمایل عمومی موجران به عرضه آپارتمان استیجاری در قالب رهن کامل به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، مالکان آپارتمان‌هان‌های گران‌قیمت شمال تهران یکی از گروه‌هایی هستند که همچنان در این بخش از بازار حضور دارند. به گزارش این رومه، اخذ ودیعه چندصد میلیون تومانی برای اجاره یک واحد آپارتمان بزرگ‌متراژ در مناطقی نظیر دروس، نیاوران، فرمانیه، کامرانیه و اقدسیه امری دور از ذهن نیست. مشاوران املاک در مناطق یک و سه پایتخت معتقدند پرداخت اجاره بهای بیش از سه میلیون تومان حتی برای اقشار پردرآمد نیز کمی سنگین است و آنها ترجیح می‌دهند با پرداخت ودیعه در یک آپارتمان لوکس و بزرگ در یک منطقه مرغوب ست کنند.

واسطه‌های ملکی اعتقاد دارند بهترین راه‌حل برای اینکه ملکی به سرعت اجاره برود، عرضه آن به‌صورت «رهن کامل» یا «قابل تبدیل» است. به گفته آنها، آپارتمان‌هایی که به‌صورت رهن کامل ارائه می‌شوند حتی در فصل پاییز هم در کمتر از یک هفته به اجاره می‌روند. همچنین مشاوران املاک از تعدیل نرخ رهن کامل در پاییز خبر داده و می‌گویند: بهای ودیعه کامل آپارتمان‌های تهران به ویژه درمورد آپارتمان‌های میان‌متراژ در مناطق متوسط قدری تعدیل شده است.

به نحوی که بهای ودیعه برخی از آنها در مناطق مصرفی چهار و پنج با وجود نوساز بودن و برخورداری از امکانات ضروری به مترمربعی یک میلیون تومان نزدیک شده، این در حالی است که در فصل تابستان، موارد مشابه دست‌کم مترمربعی یک میلیون و 300 هزار تومان برای رهن اعلام شده بود.

با وجود آنکه بازار مسکن تهران وارد رکود زودهنگام شده است، تحرکات قیمتی و معاملاتی مسکن در مراکز استان و شهرهای کوچکتر به نظر می‌رسد در آغاز راه است. اما چرا؟

* با توجه به رشد نرخ تورم و حجم نقدینگی در هر پهنه جغرافیایی که رشد قیمت مسکن کمتر از ۵۰ درصد بوده است می‌توان به صورت جدی به سمت سرمایه‌گذاری و خرید واحد مسی رفت، بنابراین طبیعی است که در برخی استان‌ها که رشد قیمت کمتر از ۵۰ درصد بوده است، برخلاف تهران که رشد شدیدی را تجربه کرده است، شاهد رونق معاملات هستیم. این صورت ظاهر مساله است، اما باید عمیق‌تر موضوع را بررسی کرد و علت عقب‌افتادگی رشد قیمت در سایر شهرهای کشور نسبت به تهران را بررسی کرد.

عوامل تفاوت رفتار

الف- تهران علاوه بر اینکه مرکزیت ی کشور است، متاسفانه تبدیل به مرکزیت اقتصادی و مالی کشور نیز شده است، بازار تهران قلب بازارهای ایران است، در گذشته هر کالایی که وارد کشور می‌شد اول به تهران و بازار تهران انتقال می‌یافت و بعد توزیع می‌شد ولو فاصله گمرک ورودی با بازار مصرف واقعی بیش از چند کیلومتر نبود. این تمرکز بیش از حد قوای اقتصادی و مالی کشور در تهران آفت‌های زیادی به بار آورده. فارغ از بحث آفت‌ها که موضوع این یادداشت نیست، این تمرکز بیش از حد منابع در شهر تهران باعث شده است که عملاً موج‌های تورم از تهران شروع شود و به سایر شهرها برسد، فعالیت‌های اقتصادی تورم‌زا عموماً در تهران متمرکز است و منتفعان اصلی نیز در این شهر مستقر هستند، طبیعی است اولین و قوی‌ترین موج‌ها در تهران ظهور یافته و منجر به رشد قیمت مسکن در این شهر پیش از سایر شهرها شود.

ب- مرکزیت ی و اقتصادی تهران باعث می‌شود سایر نقاط کشور از لحاظ روانی از تهران متاثر شده و هر افزایش قیمتی علامت و سیگنالی باشد برای افزایش قیمت در شهرهای دیگر و از این بابت طبیعی به نظر می‌رسد که افزایش قیمت در سایر کشور یک یا چند گام دیرتر از تهران محقق شود. همچنین این مرکزیت ی و اقتصادی باعث جذب نخبگان سراسر کشور به سمت تهران (نوعی فرار مغزها) می‌شود، نخبگانی که عدم حضورشان باعث افت محسوس فضای اجتماعی، اقتصادی و تحلیلی شهرهای مختلف کشور شده است.

ج- سوداگری املاک و مستغلات (طبق بررسی گروه مشاوران هاروارد در سال‌های قبل از انقلاب) یکی از علل بنیادین فاصله گرفتن اقتصاد ایران از یک اقتصاد صنعتی است، این سوداگری در تمام کشور وجود داشته و اولویت همه، سرمایه‌گذاری روی زمین و ملک مسی است، در تهران به ‌واسطه مرکزیت مالی (در کنار مرکزیت ی و اقتصادی) دسترسی به منابع مالی بیشتر بوده و این سوداگری تشدید شده و در دوره‌های رونق با سرعت بیشتری (به ‌واسطه دسترسی سریع‌تر و وسیع‌تر به اعتبارات مالی) رشد قیمت اتفاق می‌افتد، علاوه بر بحث سرعت، حتی شدت و میزان این رشد نیز از سایر نقاط کشور بیشتر است و هم‌اکنون شاهدیم طی چند دهه اخیر شکاف قیمت مسکن بین تهران و سایر کشور روزبه‌روز افزایش یافته است.

متاسفانه وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن با اعطای تسهیلات سنگین‌تر خرید مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها به این شکاف قیمتی و حباب مسکن در شهر تهران چراغ سبز نشان داده است. واقعاً چرا میزان تسهیلات مسکن بانک مسکن که عملاً نوعی یارانه از سمت دولت به مردم است نباید به صورت عادلانه در سراسر کشور توزیع شود و میزان وام در تهران با مرکز استان و حتی سایر شهرهای کشور برابر نیست؟

د- برخلاف حوزه مالی و بازرگانی که تمرکز بالایی در سطح تهران دارد (و از طریق وابستگی به پول نفت و نقدینگی خلق‌شده توسط بانک‌ها و بانک مرکزی همچنان فعال و پویاست)، بخش صنعت و کشاورزی به خاطر ویژگی‌های ذاتی آن پراکندگی بیشتری در سطح کشور دارد. با خشکسالی‌ها، رکودهای اقتصادی و تحریم‌های رخ‌داده طی سال‌های اخیر بخش صنعت و کشاورزی که موتور اقتصادی سایر استان‌ها و سایر شهرهای کشور است دچار مشکل شده است و این مشکل باعث شده است که توان اقتصادی ساکنان این مناطق رشد خاصی نداشته و از این‌رو در حالت طبیعی کشش خاصی برای رشد قیمت مسکن در این مناطق ایجاد نشود یا در صورت رشد، میزان آن به‌ صورت میانگین کمتر از شهر تهران باشد. و عملاً یکی از دلایل رشد قیمت‌ها در سایر نقاط کشور ناشی از اثر روانی رشد قیمتی در تهران یا سرریز شدن سود سرمایه‌ای ناشی از رشد قیمتی مسکن در تهران به سمت شهرهای دیگر (با امید به کسب سود مجدد در رالی قیمتی شهرهای کوچکتر) است.

هـ- اگر بازار مسکن را به مثابه بورس اوراق بهادار در نظر گرفته و تحلیل کنیم از چند زاویه می‌توان دلایل تفاوت بین بازار مسکن تهران و سایرشهرهای کشور را تحلیل کرد:

۱- بازار مسکن تهران به مثابه یک بورس بزرگ و فعال است که بازیگران حرفه‌ای و قدرتمندی همراه با منابع مالی وسیع در اختیار دارد، در حالی که در سایر مراکز استان‌ها و شهرهای کشور عملاً شاهد چند بورس کوچک و کم‌عمق هستیم. عملاً به ‌واسطه وجود بازیگران حرفه‌ای و فعال و نقدشوندگی بالاتر بازار ملک در تهران، مانند بورس‌های فعال سهام، قیمت‌ها سریع‌تر به تغییر در عوامل بنیادین اقتصادی (نظیر تورم، ریسک‌های ی و اقتصادی و…) واکنش نشان داده و تعدیل می‌شوند، در حالی که در سایر شهرهای کشور هم به دلیل پایین بودن عمق و نقدشوندگی بازار و همچنین پایین بودن سطح دانش و تحلیل، قیمت‌ها دیرتر به واقعیت‌های اقتصادی واکنش نشان داده و عموماً دنباله‌رو بازار بزرگ‌تر (بازار تهران) هستند. در واقع حتی اگر سطح تحلیل و دانش اقتصادی در سایر نقاط کشور را دست‌کم نگیریم، عمق و نقدپذیری پایین بازار به تنهایی عاملی است برای کند شدن سرعت تعدیل قیمت مسکن در سایر مناطق کشور نسبت به شهر تهران.

۲- آربیتراژ و سفته‌بازی ذات هر بازاری است، در بازار مسکن نیز عملاً سفته‌بازان و آربیتراژگرانی داریم که با پیش‌بینی رشد قیمتی یا تحلیل عوامل بنیادین پس از کسب سود در بازار مسکن تهران، قسمتی از سرمایه‌های خود را به بازارهای شهرهای کوچکتر که همواره کندتر از تهران حرکت می‌کنند، انتقال داده و تغییرات قیمت در این مناطق را تسریع می‌کنند. حتی در یک سطح بالاتر می‌توان گفت صاحبان سرمایه‌های هوشمند در سایر شهرهای کشور، هنگام بروز اولین نشانه‌های آغاز فاز رونق و رشد قیمت مسکن، به جای سرمایه‌گذاری در شهر و استان محل ست خود، وارد بازار تهران شده تا از جو روانی و سرعت تعدیل قیمت‌ها در این بازار منتفع شوند و پس از گذراندن موج قیمتی رخ داده در تهران، احتمال دارد به زادگاه خود بازگشت کنند.

و- سرریز اجباری سرمایه: همواره قسمتی از جمعیت کشور با پس‌انداز درآمدها، دسترسی به تسهیلات و… توانمندی لازم برای خرید مسکن را پیدا می‌کنند (مسکن اول یا دوم).

طبیعی است به ‌واسطه شکاف بالای قیمتی مسکن در تهران و بقیه شهرهای کشور، هر یک درصد رشد قیمتی در تهران (فارغ از اینکه زودتر از سایر مناطق کشور اتفاق می‌افتد یا نه) اثر ریالی بیشتری داشته و سریع‌تر توان مالی خریداران بالقوه را تحلیل برده و باعث می‌شود این افراد که از خرید مسکن در تهران ناامید شده‌اند، برای جلوگیری از مستهلک شدن هرچه بیشتر سرمایه خود به سمت بازار مسکن شهرهای دیگر هجوم ببرند و این باعث آغاز رشد قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور چند ماه پس از رشد قیمت‌ها در تهران است.

برای اجاره آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

صحبتهای امیدوارکننده فرج الله رجبی درباره تفاهم با عباس ی نشان می‌دهد در پی روزهای پر از ابلاغیه و نامه، فضا برای گفت و گوی سازنده بین سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی مهیا شده است.

 دو بخشنامه اخیر وزیر راه و شهرسازی که یکی به عدم دریافت پنج درصد از دستمزد مهندسان و دیگری به منع اشتغال کارکنان ۹ دستگاه در سازمان نظام مهندسی ساختمان مربوط می شد، واکنشهای مثبت و بعضا منفی را از سوی سازمان نظام مهندسی در پی داشت.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

در این موقعیت، شب گذشته جلسه فوق العاده کمیسیون روسای سازمان نظام مهندسی ساختمان استانها در حالی برگزار شد که در جریان این نشست سیگنالهای امیدوارکننده ای از سوی رییس سازمان و روسای استانها مبنی بر ارایه راهکارهایی برای دسترسی به تفاهم با وزارت راه و شهرسازی درخصوص مسائل مورد مناقشه ارسال شد. چکیده این جلسه شاید این جملات رجبی بود که به هیچ وجه مدعی نیستیم اشکالی در سازمان وجود ندارد” یا هم وزارت راه و شهرسازی و هم سازمان نظام مهندسی خود را در مقابل مهندسان مسوول می‌دانند”. این عبارات حاکی از آن بود که رییس سازمان نظام مهندسی سر دعوا با وزارتخانه ندارد؛ اگر بعضیها بگذارند!

جلسه دیروز که بعضی خبرنگاران نیز در آن حضور داشتند نشان می داد با وجود موضع مثبت قاطبه اعضای سازمان نظام مهندسی برای ارتباط سازنده و مفید با وزارت راه و شهرسازی، برخی تنگ نظری ها از سوی معدود افرادی که سعی می کردند در عین خط دهی به سایرین، زیر کاور بدنه فوقانی مخفی شوند، مانع از حصول به نتایج ثمربخش و امیدوارکننده می شود.

اظهار برخی جملات همچون وزارتخانه چوب لای چرخ ما گذاشته” یا مسائل داخلی سازمان به وزارتخانه ارتباطی ندارد” حاکی از آن بود که در فضای مه آلود فعلی بین وزارتخانه و سازمان، برخی افراد، همچنان در تلاش بی ثمر برای گرفتن ماهی‌های کوچک از آب گل آلود فعلی هستند و با تکرار عبارات حق به‌جانب گرایانه، شرایط را به سمت ادامه نبرد می کشانند. اصرار بر ادامه کاغذبازی و نامه نگاریهای بی مورد، یکی از مصادیق این رفتار غیرمسوولانه است.

اما فرج الله رجبی که همه او را فرد آرام و خوشرویی می دانند، در عین گلایه مندی از بخشنامه عدم دریافت پنج درصد دستمزد مهندسان که توسط عباس ی صادر شده، مواضعی را ابراز کرد که نشان می داد گفت و گوی سازنده را به تنشهای نگران کننده ترجیح می دهد. او در جلسه دیروز گفت که آمادگی داریم در یک شرایط آرام و بی حاشیه با وزیر راه و شهرسازی صحبت کنیم تا ابهامات و تنشها برطرف شود.

رجبی همچنین با بیان اینکه سازمانهای نظام مهندسی به عنوان بخش غیردولتی خوداتکا باید تشویق شوند گفت: انتظار می رود در این شرایط، دولت از ما که هیچ بار مالی به دولت تحمیل نمی کنیم و کاملا خودکفا هستیم حمایت کند”. رییس سازمان نظام مهندسی این را هم گفت که قانونگذار وظایفی را برعهده نظام مهندسی تعیین کرده و مسوولیتهایی را به وزارت راه و شهرسازی محول کرده است”. این صحبت رجبی نشان می داد نقش بالادستی وزارت راه و شهرسازی را به عنوان حامی می پذیرد، اما از سویی انتظار دارد وزارتخانه به ساختار درونی سازمان نظام مهندسی ساختمان احترام بگذارد.

روز گذشته عباس ی و دو معاون او مظاهریان و ایزدی، پروانه اشتغال به کار خود را به نشانه تمکین به بخشنامه اخیر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر منع اشتغال دوشغله های ۹ دستگاه در سازمان نظام مهندسی ساختمان تحویل دادند. اقدامی که بعضی انتظار داشتند با واکنشهای منفی همراه شود. اما رییس سازمان نظام مهندسی از این بخشنامه حمایت کرده و آن را گامی در جهت اصلاح مشکلاتی می داند که خود از یک سال گذشته تلاشهایی در جهت رفع آنها انجام داده است؛ معضلاتی همچون امضافروشی که رجبی می گوید برای ریشه کن کردن این پدیده ناخوشایند که توسط معدود مهندسانی انجام می شود برنامه هایی دارد. حمایت رجبی از حداقل یک اقدام وزیر راه و شهرسازی را باید به فال نیک گرفت.

رجبی در جلسه دیروز اظهار کرد: آنچه که من در مورد دریافت پنج درصد از دستمزد مهندسان فکر می کنم این است که یک مصوبه قانونی است، اما فراتر از آن این است که در حوزه هایی که در اختیار سازمانهاست باید سازمانها تصمیم گیرنده باشند. ماده ۳۷ می گوید سازمانها می توانند در مجامعشان اخذ درصدی از حق احمه مهندسین را در اموری که ارجاع می دهند مصوب کنند.

او درباره بخشنامه منع اشتغال در سازمان نظام مهندسی برای افراد شاغل در ۹ دستگاه دولتی گفت: در مورد بخشنامه دوشغله ها چون پیچیدگی قانونی بیشتری داشت و به نظر می رسید باید به لحاظ حقوقی و تطبیق با قوانین، تأمل با فرصت بیشتری بررسی شود، نامه ای روی آن گذاشتم و به اداره قوانین مجلس فرستادم که بررسی کنند آیا با سایر قوانین تعارضی دارد یا خیر. مبنای اقدامات ما آن خواهد بود، پس عجله ای در رد فرمایش وزیر نداریم بلکه اصرار داریم مطابق قانون عمل شود.

رییس سازمان نظام مهندسی با بیان اینکه مسائل مهندسین درون سازمان و ارتباطش با وزارتخانه در همین محل بر اساس قانون، قابل حل و قابل نتیجه گیری است تصریح کرد: یکی از نکات این است که باید بپذیریم که قانون، صدور پروانه اشتغال را به عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته، بنابراین باید حق بدهیم که آنها هم به عنوان مرجع اصلی در این مورد اظهارنظر کنند اما با توجه به تعدد مراجعاتی که من داشتم بنا بر این شد که گزارشی از اظهارات و درخواستها و اعلام نظرهایی که مهندسین عزیز داشتند تهیه و به هیات تطبیق ارایه کنند تا تصمیم بهتری اتخاذ شود.

رجبی این را هم گفت که به نظر من در قرن بیست و یکم نمی شود از نقش سازمانهای مردم نهاد غافل شد؛ آن هم از یک سازمان مردم نهاد ۵۰۰ هزار نفری که در ۳۱ استان سازمان و ۳۰۰ شهر دفتر دارد و بیش از ۲۰ سال کار مهندسی انجام می دهد. این سازمانها سرمایه ملی هستند. اما آیا منظور از سرمایه ملی این است که هیچ اشکالی ندارند؟ مگر تشکیلاتی سراغ دارید که اشکال نداشته باشد؟ اعلام کردند که سازمانها پول دارند، آیا این پول را از پولشویی، قاچاق، ساخت و ساز خلاف یا رانت به دست آورده ایم یا مهندسان به ما داده اند؟ ما به دنبال سازمانهای بالنده و توانمند خودتکا هستیم که بر اساس اصل ۴۴ بتوانند مسوولیتشان را انجام دهد و هیچ هزینه ای بر دولت تحمیل نکنند. دهها خدمات مثل آموزش، کنترل، برگزاری سمینارها، پژوهش و غیره انجام می دهیم بدون اینکه یک ریال بر گرده دولت فشار وارد کنیم.

برای خرید وفروش املاک در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

روز گذشته (شنبه، ۲۱ اردیبهشت) مجدداً شاهد بازگشت قیمت به آگهی‌های فروش مسکن بودیم؛ در این شرایط آگهی‌های قرمز که از آن‌ها به عنوان مهم‌ترین عامل التهاب‌زا در بازار مسکن یاد می‌شد، باید به‌طور کامل حذف شود.

 پس از آن‌که روز ۱۲ اردیبهشت ماه درج قیمت در آگهی‌های فروش ملک و خودرو در سایت‌های اینترنتی ممنوع شد، مجدداً روز ۲۱ اردیبهشت ماه مشروط به لحاظ شرایط چهارگانه، سایت‌ها مجاز شدند تا قیمت‌گذاری از سر بگیرند.

اعلام آگهی‌هایی که با کد ملی و شماره موبایل در دو دسته‌بندی خودرو و املاک احراز هویت شده‌اند، اعمال سقف قیمت برای خودروها بر اساس قیمت اعلامی اتحادیه خودرو، نمایش بازه و میانگین قیمت املاک بر اساس معاملات پایان پذیرفته‌ای که از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌شود و سختگیری بیشتر در اعمال هزینه ثبت آگهی برای کسانی که بیش از حد مورد نیاز عموم، اقدام به درج آگهی می‌کنند از جمله این شروط عنوان شده است.

با این‌که کارشناسان سرکوب قیمتی را راهکاری مؤثر برای کنترل بازار مسکن در میان‌مدت و درازمدت نمی‌دانند، حفظ این بازار از سم آگهی‌های کاذب، دلبخواهی و بی‌هویت، ضروری به نظر می‌رسید.

منحنی قیمت مسکن شهر تهران در هفته‌های اخیر به طور محسوسی رو به بالا حرکت می‌کرد که یکی از دلایل آن درج آگهی‌های کذایی عنوان می‌شد تا این‌که میانگین قیمت‌ها به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در فروردین ماه رسید و باعث شد معاملات ۳۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش پیدا کند.

با این حال در اردیبهشت ماه نیز بازار مسکن رکود تورمی را در پیش گرفت. در ادامه، دادستانی دستور حذف قیمت آگهی‌ها در سایت‌های فروش مسکن و خودرو را صادر کرد. به دنبال این اقدام، قیمت‌ها در بازار خودرو کاهشی شد و طبق گفته رئیس اتحادیه املاک و هم‌چنین واسطه‌های ملکی، بازار مسکن نیز به ثبات قیمتی رسید.

گزارش‌های میدانی از بازار مسکن حاکی از آن است بعد از ۱۲ اردیبهشت ماه که قیمت از آگهی‌ها برداشته شد، هرچند قیمت‌ها پایین نیامده اما بالا هم نرفته است.

با این وجود مشاوران املاک معتقدند شرایط فعلی نمی‌تواند پایدار باشد. یک مشاور املاک در منطقه چهار تهران گفت: بعد از آن‌که قیمت از آگهی‌های سایت‌های اینترنتی حذف شد مقداری تب افزایش قیمت فروکش کرد اما به اعتقاد من آینده بازار مسکن به شرایط کلی اقتصاد، بخصوص قیمت ارز و طلا مربوط می‌شود.

کارشناسان هم با بیان این‌که محرک اصلی در بازار مسکن به تقاضای مطلق مربوط می‌شود، می‌گویند علت رکود بازار مسکن به رشد ۱۰۴ درصدی قیمت و پایین آمدن قدرت خرید متقاضیان مربوط می‌شود که از ماه‌های قبل وجود داشته و سرکوب قیمت نمی‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در درازمدت ایفا کند.

یک کارشناس: قیمت‌ها به شفافیت کمک می‌کند

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن درباره هر نوع قیمت‌گذاری گفت: حذف قیمت‌ها در مقطعی که التهاب در بازار مسکن ایجاد شده بود دو گروه را از آگهی دادن خارج کرد؛ یک گروه کسانی بودند که از روی سرگرمی و انگیزه‌هایی غیر از فروش، آگهی می‌گذاشتند و در گران کردن قیمت‌ها منافع داشتند.

این افراد بعضاً فایل‌های غیرواقعی ارائه می‌کردند تا به افزایش قیمت دامن بزنند. در سمت تقاضا نیز افرادی بودند که قصد خرید نداشتند اما از روی کنجکاوی یا مقایسه رشد قیمت مسکن نسبت به دیگر بازارها در آگهی‌ها جست‌وجو می‌کردند. حذف قیمت باعث شد این دو گروه از بازار خارج شوند که نتیجه نسبتاً خوبی بود.

وی افزود: با این وجود حذف قیمت‌ها یک کار مبنایی برای سر و سامان دادن به بازار مسکن نیست و در درازمدت کمکی به ت‌گذار بخش مسکن نمی‌کند. خواه ناخواه باید این اتفاق می‌افتاد که امکان درج قیمت فراهم شود؛ چرا که نبودن قیمت، شفافیت را کاهش می‌داد و ما را عملاً به سیستم سنتی قیمت‌گذاری بازمی‌گرداند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که حذف آگهی‌های غیرواقعی ضروری به نظر می‌رسید گفت: وضعیت بازار مسکن و به طور کلی وضعیت اقتصاد در شرایط ابهام و پیچیدگی قرار دارد و شاید بتوان گفت که ت‌های سرکوب قیمتی، عامل تعیین‌کننده‌ای برای پایان دادن به سردرگمی فعلی بازار مسکن نیست.

روانشادنیا، مهم‌ترین عامل ثبات قیمت مسکن را ایجاد تعادل در بازار ارز دانست و افزود: بعضی از خریداران مسکن با مقصود حفظ ارزش دارایی خود، نقدینگی ریالی را به ملک تبدیل می‌کنند که اگر این احساس در جامعه ایجاد شود که ثبات در بازار ارز به وجود آمده، بخشی از تقاضای مؤثر بازار مسکن کم می‌شود و این موضوع به تعادل قیمتی کمک می‌کند.

بازار مسکن در سال جاری با اتکاء به حرکت مشروط خانه اولی ها برای خرید می تواند وارد رونق غیرتورمی شود.

محمد امیر کرامت کارشناس اقتصاد مسکن  اعلام کرد: خانه اولی ها از سال ۹۴ تا کنون به پشتوانهصندوق پس انداز مسکن یکم در حال تجهیز مالی برای خرید مسکن هستند. این گروه پرجمعیت البته در ماه های اخیر از جهش قیمت مسکن در تهران و برخی شهرهای بزرگ آسیب دیدند اما هنوز مصمم به خرید هستند چرا که بخشی از آنها در ماه های آینده نوبت دریافت تسهیلات شان از صندوق یکم فرا می رسد. بنابراین اگر روند رشد قیمت مسکن آرام بگیرد مهمترین شرط ورود خانه اولی ها به بازار معاملات خرید تحقق پیدا خواهد کرد. در این صورت باید منتظر رونق غیرتورمی معاملات مسکن باشیم.

این کارشناسان بازار مسکن در عین حال مهم ترین علت رشد حجم معاملات مسکن در اسفندماه سال گذشته را حضور موثر تقاضای سرمایه ای در بازار عنوان کرد.

محمدامیر کرامت کارشناس بخش مسکن و ساختمان با بیان اینکه مسکن یک کالای دووجهی در سبد خانوارهای ایرانی است، گفت: بازار ملک برخلاف بسیاری از بازارهای سرمایه‌ای، خاصیتی دوگانه دارد و همین موضوع مسیر حرکت این بازار را متفاوت می‌کند. به این معنا که مسکن از یک سو به دلیل آنکه سرپناه است یک کالای مصرفی به حساب می‌آید و از سوی دیگر کالایی بادوام است که استهلاک آن مدت‌ها طول می‌کشد. این خاصیت نیز جنبه سرمایه‌ای بازار مسکن را تقویت می‌کند.

وی ادامه داد: نکته مهم آن است که آنچه تحولات بازار ملک  را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. چراکه عوامل تاثیر‌گـذار بـر قیمـت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت.

افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و… از جمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). در میان عوامل تاثیرگذار در سمت تقاضا، تقاضای سرمایه ای نقش مهمی در تعیین روند بازار دارد.

به گفته وی بررسی ها نشان می دهد یکی از مهم‌ترین دلایل قرارگیری بازار مسکن در یک شیب صعودی حجم معاملات نقش موثر تقاضای سرمایه‌ای طی ماه اسفند سال گذشته در این بخش بوده است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، اسفند سال گذشته حجم معاملات خرید خانه در تهران ۳۵ درصد نسبت به بهمن افزایش یافت که بالاترین رشد فروش در سال گذشته محسوب شد. اسفند پارسال فعالان بازار ملک انتظار داشتند معاملات در ادامه مسیر نزولی خود باز هم کاهش پیدا کند اما رخداد دیگری رقم خورد.

کرامت کارشناس مسکن در توضیح این موضوع گفت: تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان در ماه اسفند به دلیل «خلأ منوی جذاب در بازار پول» که بتواند جایگزین اوراق گواهی سپرده ۲۰ درصد شود، افزایش چشمگیری پیدا کرد.

این کارشناس بازار مسکن روند بازار طی ماه های آتی از سال جاری با توجه به نحوه حضور متقاضیان در بازار در پایان سال گذشته را نیز متفاوت توصیف کرد و افزود: با وجود تحولات اساسی بازار مسکن در سال گذشته، این بخش در سال جاری نیز مسیر متفاوتی را طی خواهد کرد. در این میان به نظر می‌رسد؛ نکته مهم آن است که برای سال جاری نیز نقش تقاضای سرمایه‌ای در تعیین مسیر بازار مسکن سال ۹۸ پررنگ‌تر از تقاضای مصرفی خواهد بود.

وی با بیان اینکه امکان حضور تقاضای مصرفی تنها با تکیه بر تسهیلات صندوق یکم در بازار مهیا خواهد بود، گفت: در غیر این صورت امکان حضور تقاضای مصرفی در بازار نسبت به سال گذشته به دلیل کاهش قدرت خرید بسیار کمتر خواهد بود.